更新时间：2025-04-05

基本解释

　　北京多处现“山寨廉租房”

　　摘要

　　“6.5万一套，10到20年使用权，投资自住老皆宜，适合无北京户口的‘夹心层’、过渡购房，比政府廉租房便宜。”小产权房的命运还悬而未解，西红门、分钟寺等北京城郊结合的区域最近又悄然出现了只卖20年租权的房子，网友戏称为“山寨廉租房”。在这里买房的主要是投资者居多，大概占了一半左右，其次是养老。专家建议，如果项目名称不能在房地产交易管理网上查到相关信息，建议不要购买。

　　山寨廉租房-现象

　　“山寨廉租房”现象

　　在商品房住宅价格狂飙猛进的时候，北京市多处却悄悄出现了仅仅几十万元甚至几万元一套的房子，这些并非由正规建筑公司盖的房子地理位置多位于城中村边缘或者城乡接合部，交通便利，但价格却只是同区域大产权商品房的几分之一。

　　丰台区成寿寺可说是黄金地段，紧挨三环，离地铁也近，这里的某某家园“销售”十分火爆，有时一天就“卖”出13套房子，35平方米左右带卫生间和厨房的小户型，售价是15万元左右。房子销售的只是20年的租用权，所签的合同也是租房协议，协议范本上所约定的条款和网上大多数的租房范本相同，只是承租时间为20年，合同上还写明，若20年中遇到拆迁或者政府征地等，出租方将退还承租方余下年限的租金。15万20年，合每月才600多元的租金。乍看起来，确实是个稳赚不赔的买卖。

　　西红门的某某港湾的房子位于西红门路南800米左右的一条泥泞小径中，楼盖得很“山寨”，模仿商品楼的格局和户型，落地窗，但质量和细节都无法和商品房相比。这里户型有一居、两居，面积30多平到50多平不等，最便宜的是6.5万租20年。

　　山寨廉租房-用地情况

　　“山寨廉租房”多冠以公寓之名

　　这些“山寨廉租房”基本是盖在一些大型企业的企业用地上，成寿寺某某家园的地属于一个电气公司，销售公司向电气公司租了20年使用权，电气公司允许他们在这块地上盖房并出租，房屋是没有产权的，自然也没有规划和验收等国家批文，居住的话要按商用水电收费。

　　而在西红门，盖楼的并非正规有国家资质的建筑公司，而都是民间建筑队。

　　位于朝阳区建国东路通惠河三间房地区的某房产，这里盖房子的地是锐创伟业集团旗下的产业用地，隶属于朝阳区农工委，向外销售的是40年的使用权，因国家规定租房最多20年，所以签的协议是20年加20年的。销售说地块属于定福庄传媒产业带，半路拆迁的可能性小，但不排除政府征地和政策性拆迁的可能，若40年中出现政府征地和政策性拆迁的情况，将按比例退还租户剩余年限的租金。

　　山寨廉租房-购买人群

　　在这里买“山寨廉租房”的主要是投资者居多，大概占了一半左右，其次是养老，他们将城里的房子出租后搬到此居住，还能或得不菲的收益，另外也有少量附近的小生意人也是购买。

　　山寨廉租房-风险提示

　　山寨廉租房公然叫卖

　　这种“山寨廉租房”看似稳赚不赔，但仔细推敲，却有很多风险。

　　20年租金=20年风险

　　现在北京发展建设步伐非常快，这些卖出租权的房子又多处于城乡接合部或城中村地带，20年内不被政府征地和拆迁的可能性很小。一次性给足20年的租金，等于就给自己背上了20年的风险。如果居住两三年以后即遭拆迁，就等于两年中以微小的投资回报押了十几万给别人。

　　合同不受法律保护

　　如果承租的是违章房，那么合同是不受法律保护和监督的，而且出租方基本都是租用企业用地的公司，并不是企业直租，如果一旦出现政府占地或者拆迁，假设出租方资金链不够充裕，或者干脆拒绝退还剩余租金，那么承租人就要面临打官司，甚至长期作战追讨租金的准备。

　　拆迁后无家可归

　　如果承租的房屋是违章建筑，那么一旦被征用拆迁，那么租户的利益是最无保障的，曾有这样的案例，张家湾镇北大化村“碧水蓝天”小区的多名租户几万元至十几万元租用了房屋后，镇政府却通告称小区全部的7栋居民楼属于违建，需要拆除。很多在此养老的租户面临无家可归，本应正常的生活也被无尽的官司和烦恼扰乱了。

　　山寨廉租房-分析

　　“适合无北京户口的‘夹心层’、过渡购房、比政府廉租房便宜”，在高房价背景下，山寨廉租房打出的广告极具诱惑力。绝大部分山寨廉租房20年的租价仅为每平米2000元左右，北京各类政策房的价格均在6千以上，甚至有的已经接近万元，山寨廉租房缘尽管在房屋质量以及配套上不能和保障房相比，但即便买得如此便宜，依然有一倍的利润，但碍于土地资源及资金等的问题，保障房的建设并未得到更大的推行，其中土地的价格成为最大的制约因素。

　　香港尽管是世界著名的高房价城市，但香港政府推行的公屋制度却被世界公认为有效保障居住的典范之一。在香港，许多公屋/居屋土地均是由政府无偿或者低价供应，香港政府更为房委会提供135亿免息永久资本以及128亿计息借贷资本，在2006/07年度香港公屋支出占特区政府整体支出达6%。

　　但在国内，尽管2007年国务院24号文件明确规定，各地政府应该将至少10%的土地出让金用于保障性住房投资，但该文件已经出台两年多，大多数城市都没有做到这一点。中国社会科学院研究生院教授曹建海指出，在发达国家，商品房占整个住房供应体系的比例一般不超过25%，保障性住房或者带保障性特征的住房占比往往非常高，在中国地方政府并没有建设保障房的动力，导致整个城镇住房体系90%以上被商品房占领，全世界找不出第二个。